Inhaltsverzeichnis
Disclaimer: Dieser Artikel ist ein Beitrag im Rahmen der Konferenz "Innenraumluft 2024" und spiegelt nicht die Meinung des Umweltbundesamtes wider. Für die Inhalte sind die genannten Autoren und Autorinnen verantwortlich.
Autor*innen
Jochen Kern
Rechtsanwalt, NürnbergEmpfohlene Zitierweise: Kern, J. (2024). Nutzungsklassen für Schimmel - im Kontext der Rechtsprechung. Beitrag P07 zur Fachtagung „Innenraumluft 2024 - Messen, Bewerten und Gesundes Wohnen“, 6.-8. Mai 2024, Dessau-Roßlau. https://www.umweltbundesamt.de/irl2024-p07
Nutzungsklassen für Schimmel - im Kontext der Rechtsprechung
Mikrobieller Befall soll nach fachlicher Einschätzung (auch zum Ausdruck gekommen im Leitfaden des Umweltbundesamtes (UBA) „Zur Vorbeugung, Erfassung und Sanierung von Schimmelbefall in Gebäuden“ - Stand November 2017 - dort Ziff. 6; im Folgenden: UBA-Leitfaden) von unterschiedlicher Bedeutung sein, je nach dem, wo der Schimmelbefall auftrete.
Dieser Ansatz wird vom Verfasser dieses Beitrags als fehlerhaft erachtet. Insbesondere ist der Ansatz aus rechtlicher Sicht in praktisch allen Fallkonstellationen falsch. Betrachten wir im Folgenden die einzelnen rechtlichen Aspekte getrennt:
1. Nutzungsklassen nach UBA-Leitfaden
1.1 Nutzungsklasse I
„Räume mit speziellen hygienischen Anforderungen, die sich insbesondere für immunsupprimierte Patienten ergeben“ (vgl. dort Ziff. 6.1.1)
1.2. Nutzungsklasse II
„Regelmäßig oder nicht nur vorübergehend genutzte Räume mit dazugehörenden Nebenräumen“ (vgl. dort Ziff. 6.1.2)
1.3. Nutzungsklasse III
„Kellerräume in Mehrfamilienhäusern oder Bürogebäuden, bei denen der Zugang zum Keller separat über den Hof oder das Treppenhaus, in keinem Fall aber von der Wohnung (oder dem Büro) heraus erfolgt, sowie Garagen oder anderweitige Nebenräume außerhalb der Räume der Nutzungsklasse II“ (vgl. dort Ziff. 6.1.3)
1.4. Nutzungsklasse IV
Nach aktuellem Informationsstand ist diese Nutzungsklasse abgeschafft (vgl. Bekanntmachung des UBA, BundesgesundheitsBl 2024, 127 - 128), sodass sich dazu weitere Ausführungen erübrigen.
2. Gesundheitliche Relevanz
Nach höchstrichterlicher, verfassungsgerichtlicher und internationaler Rechtsprechung sowie nationaler wie internationaler Gesetzeslage steht allen Menschen ein Anspruch auf körperliche Unversehrtheit zu (Art. 2 Abs. 2 GG). Die geringen sprachlichen Unterschiede zwischen nationaler und internationaler Ebene (insbes. Art. 2 EMRK; Art. 2 EUGrCh) werden an dieser Stelle außer Betracht gelassen, sie würden den Rahmen des hiesigen Beitrags sprengen.
2.1. Unversehrtheit
Mit der Formulierung ist gemeint, dass jedem Menschen Anspruch auf Freiheit von Beeinträchtigungen seiner körperlichen Integrität und Schmerzen zusteht. Dies ist für den physiologischen Bereich einhellige Meinung und reicht selbst in den psychischen Bereich hinein, also beispielsweise Schutz vor tiefgreifenden Angstzuständen und hochgradiger Nervosität.
Selbst Eingriffe, die nicht mit Schmerzen verbunden sind (wie die zwangsweise Veränderung der Bart- und Haartracht, vgl. BverfG 47, 248), zählen bereits zu den Eingriffen in das Grundrecht.
Folgerichtig ist jeder ärztliche Eingriff als grundrechtsrelevant zu betrachten (vgl. BVerfGE 128, 302), kann aber durch Einwilligung gerechtfertigt sein.
Das Grundgesetz spricht bewusst von Unversehrtheit, nicht vom Schutz vor körperlichen Schädigungen. Der relevante Maßstab ist also der Umstand, dass der betreffende Organismus unbeeinträchtigt bleibt. Somit lag also schon mit der Einbringung des HIV-Virus (über eine hierauf nicht untersuchte Blutspende) eine Beeinträchtigung vor, obwohl damals noch nicht bekannt war, ob das Virus jemals ausbrechen würde.
Mit anderen Worten: Die „Grauzone“ gehört bereits zum Schutzbereich. Das ist auch gut und richtig so, denn andernfalls würde der betroffene Bürger zum - unfreiwilligen - Versuchskaninchen...
Deshalb spricht das Bundesverfassungsgericht in seinem Urteil vom 04.08.1998 - 1 BvR 1711/94 - davon, dass eine Mietwohnung zum „Bewohnen ohne Gesundheitsgefahren geeignet“ sein muss, weshalb „vieles dafür spricht, das Fehlen der gesundheitlichen Unbedenklichkeit als Mangel zu sehen“ (Rn. 18).
2.2. Schutzpflicht des Staates
Der Staat ist verpflichtet, seine Bürger vor derartigen Eingriffen zu schützen. Die betrifft nicht nur die gesetzgebende, sondern auch die vollziehende Gewalt, wenn auch weite Entscheidungsspielräume, Abgrenzungsprobleme und -diskussionen unvermeidlich sind.
2.3. Stand der Rechtsprechung
Zwischenzeitlich ist die Belastung der Raumluft mit mikrobiellen Bestandteilen in der höchstrichterlichen Rechtsprechung als gesundheitsrelevant anerkannt:
„Dass derartige Mängel, die erhebliche Gesundheitsgefahren für die Bewohner zu begründen geeignet sind, mit einer weitgehenden, wenn nicht gar vollständigen Gebrauchsuntauglichkeit einer Wohnung einhergehen und im Falle des Nachweises eine Minderung in der von den Beklagten vorgenommenen Höhe nahelegen, liegt auf der Hand.“
vgl. BGH Urteil 10.04.2018 - VIII ZR 223/17, Rn. 11
Im besagten Verfahren ging es um großflächige Durchfeuchtungen und Schimmelbefall wegen eines undichten Daches. Die Mieterin hatte die Miete um 40 % gemindert.
Jedenfalls könnte unter diesen Voraussetzungen eine „Duldung“ mikrobieller Bestandteile in Innenräumen allenfalls dann zulässig sein, wenn eine Schädigung von Nutzern guten Gewissens und verlässlich ausgeschlossen werden kann.
Demzufolge müsste sichergestellt sein, dass ein Verbleiben eines mikrobiellen Schadens keine Auswirkungen auf die zur Nutzung vorgesehenen Räume hat. Dies ist für die Nutzungsklasse III bereits denklogisch ausgeschlossen.
In diesem Zusammenhang muss darauf hingewiesen werden, dass die tatsächliche Häufigkeit einer Nutzung der betroffenen Räume für die rechtliche Beurteilung keinerlei Rolle spielt. Auch ein selten genutzter Raum muss unbeeinträchtigt genutzt werden können, ebenso wie etwaiges Lagergut vor unbeabsichtigten Kontaminationen, Belastungen oder ähnlichem geschützt bleiben muss.
3. Bau- und Werkvertragsrecht
In bautechnischer Hinsicht ist insbesondere das Werkvertragsrecht zu beachten:
3.1. Mangel des Werks
Ein Werk ist mangelhaft, wenn der tatsächliche „Ist-“Zustand vom vereinbarten „Soll-“Zustand abweicht. Diese schlagwortartige, jedoch prägnante Formulierung verdeutlicht, dass es in erster Linie von den getroffenen Vereinbarungen abhängt, wann ein Werk mangelhaft bzw. mangelfrei ist.
3.2. Vertragliche Vereinbarung?
Zur Freiheit eines Werks von mikrobiellen Bestandteilen finden ist praktisch nie ausdrückliche Vereinbarungen in den geschlossenen Verträgen. Damit ist diese Abgrenzung in aller Regel untauglich.
3.3. Vorausgesetzte Beschaffenheit?
Die Rechtsprechung greift deshalb auf die vom Gesetzgeber vorgesehene Prüfungsreihenfolge des § 633 BGB zurück und prüft im nächsten Schritt, ob sich das Werk für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Beschaffenheit eignet. Auch dieses Merkmal ist häufig wenig hilfreich.
3.4. Übliche Beschaffenheit?
Liegt auch das nicht vor, wird geprüft, ob sich das Werk für die gewöhnliche Verwendung eignet, eine übliche Beschaffenheit aufweist und eine solche, die der Besteller berechtigterweise erwarten kann (insbesondere aufgrund von Werbeaussagen etc.).
3.5. Freiheit von Schimmelbefall
Die Freiheit von einem Schimmelbefall stellt die zu erbringende Beschaffenheit dar, unabhängig von der Frage, ob der Schimmelbefall als gesundheitsgefährdend zu betrachten ist (vgl. BGH Urteil 29.06.2006 - VII ZR 274/04 = sog. Dachstuhlurteil: „Das vertraglich geschuldete Werk war ein Dachstuhl ohne Pilzbefall“).
Diese Einschätzung dürfte auch tatsächlich der „üblichen Erwartung“ entsprechen (wer wäre schon bereit, ein verschimmeltes Haus zum Neupreis zu kaufen? Oder eine Wohnung? Oder ein Auto? Oder ein verschimmeltes Kleidungsstück?)
Die Ansprüche des Erwerbers beziehen sich immer auf das gesamte Werk, nicht nur die Oberflächen. Geht es also etwa um eine Gebäudeerrichtung, sind alle Nebenräume, Hohlräume etc. ebenso von denselben Gewährleistungsansprüchen erfasst wie die Wohnräume selbst. Deshalb ist ein Befall auch in die Tiefe des betroffenen Materials hinein zu beseitigen, nicht nur an der Oberfläche.
Eine Abgrenzung von unterschiedlichen „Nutzungsklassen“ scheidet an dieser Stelle folglich aus.
Umgekehrt scheiden auch höhere Anforderungen an die Freiheit von Schimmelwachstum oder - kontaminationen aus, beispielsweise für vorerkrankte Personen. Jede Abweichung von der üblichen Beschaffenheit muss also ausdrücklich vertraglich vereinbart werden.
4. Wohnungseigentumsrecht
Im WEG liegt die Besonderheit vor, dass das Eigentum des Sondereigentümer üblicherweise hinter der Tapete bzw. hinter dem Putz endet und ein Eigentumswechsel zur Eigentümergemeinschaft eintritt. Im Fußbodenbereich gilt dasselbe hinter dem Oberbodenbelag.
Vom einem Schimmelbefall ist also häufig Sondereigentum (z. B. Tapete + Farbschicht) und Gemeinschaftseigentum (z. B. Putz, Gipskartonplatte) betroffen. Dies verkompliziert die Geltendmachung von Ansprüchen, macht sie aber keineswegs unmöglich.
Im Übrigen gelten jedoch dieselben Grundsätze wie oben im Werkvertrag. Die Prüfung der Mangelhaftigkeit betrifft die gesamte Bausubstanz, nicht nur die Oberfläche.
Auch hier scheidet eine Aufteilung zwischen verschiedenen Nutzungsklassen aus.
5. Mietrecht
5.1. Mietgegenstand
Mietet jemand einen Raum (eine Wohnung, ein Büro, eine Fabrik, einen Lagerraum, eine Garage etc.), steht ihm nach § 535 BGB der Anspruch auf Gebrauch dieser Mietsache zu. Nach einhelliger Auffassung versteht man darunter das Recht auf uneingeschränkte und ungefährdete Nutzbarkeit der vermieteten Räume, nicht aber der umgebenden Bausubstanz. Vertragsgegenstand ist gewissermaßen „das Loch zwischen den Bauteilen“.
Lässt man das (hier nicht relevante) Recht auf geringfügige Eingriffe (Nägel, Schrauben etc.) außer Betracht, steht dem Mieter kein Recht auf Eingriffe in die Bausubstanz zu. Weder darf diese „nach Geschmack“ verändert noch beispielsweise zum Zwecke der Durchführung von Probenahmen geöffnet werden.
5.2. Versteckter Mangel
Gleichwohl ist der Mieter nicht schutzlos verdeckten mikrobiellen Schäden ausgesetzt, die sich innerhalb der Bausubstanz befinden. Denn das Nutzungsrecht bezieht sich auch auf alle Immissionen in die Raumluft, egal woher diese auch kommen.
Liegen aber keine Immissionen in die Raumluft vor, stehen dem Mieter auch keine Ansprüche zu (so entschieden z. B. für den Fall von metallisch gekapselten Asbestplatten in Nachtspeicheröfen).
Deshalb ist immer eine Prüfung der Auswirkungen eines mikrobiellen Befalls auf die Raumluft zu prüfen.
5.3. Bewertung von Hohlräumen
Liegt beispielsweise ein „Hohlraum“ (z. B. ein Versorgungsschacht) vor, der einer anderen Nutzungsklasse zuzuordnen solle, wäre dieser nur dann mietrechtlich irrelevant, wenn ausgeschlossen werden könnte, dass dessen Emissionen in die Raumluft eindringen könnten. Liegt darin ein mikrobieller Befall (oder ein sonstiger Schadstoff) vor, muss durch die Mangelbeseitigungsmaßnahme ein funktionstauglicher und dauerhaft bestehender Zustand herbeigeführt werden, der Auswirkungen auf die Raumluft ausschließt.
5.4. Abschottung
Demzufolge könnte beispielsweise eine „Abschottung“ eines mikrobiellen Schadens innerhalb der Trittschalldämmung nur dann - mietrechtlich gesehen - eine fachgerechte Mangelbeseitigung darstellen, wenn sie die Auswirkungen auf die Raumluft zuverlässig und dauerhaft verhindert.
Damit reicht weder eine regelmäßig zu erneuernde flexible Dichtungsmasse noch eine partikeldichte Trennung aus, denn auch gasförmige Bestandteile sind mikrobielle Bestandteile. Folgerichtig wäre eine diffusionsdichte Abschottung erforderlich. Es versteht sich von selbst, dass die sonstigen üblichen Anforderungen (Schallschutz, Brandschutz etc.) ebenfalls einzuhalten sind.
Nachdem die Hersteller der hierfür beworbenen Dichtungsmassen selbst nicht von einer dauerhaften Funktionstauglichkeit ausgehen, ist deren Verwendung also weder fachgerecht noch dauerhaft.
5.5. Nebenräume
Nebenräume im Sinne der oben dargestellten UBA-Definition werden oftmals gemeinsam mit Wohnungen, Büros oder sonstigen Einheiten angemietet. Dann nehmen sie an demselben Maßstab teil, der oben bereits für die Mieteinheiten selbst beschrieben wurde, es sei denn, für die Räume wird etwas anderes vereinbart.
Wird also ein Kellerraum beispielsweise als „Lagerraum“, „Abstellraum“ oder gar „Hobby-Raum“ bezeichnet, muss er für diese Nutzung uneingeschränkt geeignet sein.
Ein schimmelbelasteter Raum ist weder für den einen noch den anderen Zweck geeignet. Insoweit geht die Nutzungsklasse III an der juristischen Sichtweise vorbei.
Zur Gegenkontrolle: ein guter Maßstab wäre die Überlegung, was die Parteien vernünftigerweise vereinbart hätten, wenn sie von dem Problem in entscheidungserheblichem Umfang gewusst hätten.
Also, anders ausgedrückt:
Hätte der Büromieter den Kellerraum angemietet, wenn er gewusst hätte, dass beispielsweise ein mikrobieller Schaden vorliegt?
Diese Frage ist häufig denkbar einfach zu beantworten.
6. Versicherungsrecht
Die versicherungsrechtliche Betrachtung soll nicht unbehandelt bleiben, obwohl sie mit der obigen Fragestellung nur indirekt zu tun hat.
Regelmäßig ist eine beteiligte Versicherung zur Erstattung der Kosten verpflichtet, die notwendig sind, um den eingetretenen Schaden vollständig zu beseitigen. Bei einem Belassen eines mikrobiellen Schadens findet keine „Beseitigung“ statt, sodass die Pflicht der Versicherung nicht vollständig erfüllt ist.
Aus diesem Grund wird immer wieder erheblicher Aufwand getrieben, die Geschädigten zu einer „kostenschonenden“ Sanierung zu bewegen, die sie aber selbst in Auftrag geben sollen. Werden diese Arbeiten fachgerecht durchgeführt und die Kosten ersetzt, scheint der Schaden beseitigt.
Kommt es später wieder zu Problemen, wird der Einwand erhoben, die geforderte Erstattung sei geleistet, die vom Geschädigten in Auftrag gegebenen Arbeiten seien erfolgreich gewesen, es müsse in der Folgezeit einen weiteren Schaden gegeben haben, der nicht versichert sei. Oder es wird eingewandt, die in Auftrag gegebenen Arbeiten müssten unzulänglich gewesen sein, hierfür sei die Versicherung aber nicht verantwortlich.
Auch in diesem Bereich stellt sich die Frage nach der Nutzungshäufigkeit etc. nicht, es kommt ausschließlich auf die vollständige und fachgerechte Beseitigung des versicherten Schadens an.
7. Kein Ergebnis ohne Ausnahme
In den obigen Ausführungen wurde eine Ausnahme erwähnt, die nicht ohne weitere Erläuterung bleiben soll:
7.1. Vertragliche Vereinbarung
Wird zwischen den Parteien ausdrücklich vereinbart, dass beispielsweise die Trittschalldämmung mikrobiell belastet bleiben soll/kann, ist deren Belassen in der Trittschalldämmung vertragsgemäß und stellt demzufolge keinen Mangel dar.
7.2. Prüfungs- und Hinweispflicht
Jedoch ist in diesem Zusammenhang das Verbraucherschutzrecht zu beachten, das vorgibt, dass bestimmte Dinge rechtzeitig vereinbart, mit Widerrufsrecht versehen oder mit Hinweisen zu versehen sind.
Insbesondere ist auf die sogenannte Prüfungs- und Hinweispflicht des Werkunternehmers hinzuweisen, nach der dem Verbraucher die Ausgangssituation und die möglichen Folgen seiner Entscheidung so zu erklären sind, dass dieser imstande ist, die Problematik zu verstehen und eine sachgerechte Entscheidung zu fällen.
Nur wenn der Unternehmer nachweisen kann, seiner Prüfungs- und Hinweispflicht in ausreichendem Maße nachgekommen zu sein, ist er für den nicht fachgerechten Zustand nicht verantwortlich.
7.3. Folgeproblem Offenbarungspflicht
Die Rechtsprechung bestätigt und bekräftigt immer wieder, dass in einem solchen Fall der Eigentümer des Hauses im Falle eines Verkaufsgesprächs den potentiellen Erwerber über die belassene Belastungssituation ungefragt aufzuklären hat. Lässt sich also ein Eigentümer auf eine solche Variante ein, wirkt sich das - aller Voraussicht nach - auf den Verkehrswert der Immobilie aus.
Kommt ein Verkäufer dieser Offenbarungspflicht nicht nach, macht er sich schadensersatzpflichtig. Die Summen nehmen oftmals erhebliche Ausmaße an.
7.4. Erhöhte Anforderungen
Umgekehrt stellt auch der Wunsch nach erhöhten Anforderungen (wie beispielsweise bei gesundheitlich vorgeschädigten Personen, erhöhten Hygieneanforderungen für Arztpraxen, Labore, Kliniken, etc.) einen ausdrücklich zu vereinbarenden Umstand dar.
8. Nutzungsklassen
Die oben dargelegte rechtliche Betrachtung lässt für eine unterschiedliche Bewertung von Räumen, Bauteilen oder Hohlräumen in den allermeisten Fallkonstellationen keinen Raum. Es ist auch nicht ersichtlich, wann und wie sich das ändern sollte, denn die gesamte Systematik des Zivilrechts baut auf solchen Überlegungen auf.
Die Nutzungsklassen spielen auch in den Fällen ausdrücklicher vertraglicher Vereinbarungen keine Rolle, da diese die Maßstäbe vorgeben.
Fazit
In allen dargestellten Rechtsgebieten spielt die Abgrenzung nach Nutzungsklassen (faktisch) keine rechtliche Rolle. Demzufolge muss die Frage gestattet sein, aus welchen Gründen die Nutzungsklassen eingeführt wurden und ob sie im Rahmen des Leitfadens hilfreich oder störend sind.
