Umweltbundesamt
zum Vergrößern anklickenBis 2045 sollen Gebäude treibhausgasneutral sein, so das Bundesklimaschutzgesetz. Millionen Immobilien müssen dekarbonisiert und energetisch saniert werden. Zahlt der Eigentümer oder kommen Mietende dafür auf? Wie sieht eine faire Kosten-Nutzen-Verteilung aus? Damit hat sich das Forschungsprojekt FLAMME unter Beteiligung des Umweltbundesamtes beschäftigt.
FLAMME steht für "Fairness, Lastenverteilung und Akzeptanz des Mietrechts bei Modernisierungen für Energieeffizienz". Das Projekt lief vom 1. August 2022 bis 31. Oktober 2025. Es untersuchte, wie Kosten und Nutzen für energetische Modernisierungen aufgeteilt werden können. Sollten Eigentümer die Sanierungskosten tragen, weil die Bausubstanz maßgeblich über den Heizenergieverbrauch bestimmt, oder die Mieter, die Heizkosten sparen? Wie sollen Heizkosten generell verteilt werden? Welche Aufteilung sieht das Mietrecht vor? Was wäre fair und würde dem langfristigen Charakter der Sanierung, dem Interesse der Vermietenden an der Refinanzierung der Sanierung sowie der Bereitschaft von Mietenden gerecht, mehr Miete für niedrigere Heizkosten oder klimaschonendes Wohnen zu zahlen? Welchen Anteil an den Kosten soll die Gesellschaft übernehmen?
Die Forschenden untersuchen rechtsökonomisch und -ethisch das Umlagesystem des deutschen Mietrechts sowie neue Umlagemodelle: beispielsweise die Integration der Modernisierungsumlage ins Betriebskostenrecht, die Nutzung von Staffelmietverträgen, Konzepte wie das Warmmietensystem in Schweden oder ein energetischer Mietspiegel. Auf Basis von Sanierungsbeispielen, die die Erreichung der Klimaziele bei typischen Mietgebäuden sicherstellen, werden zu den aus den Umlagesystemen resultierenden Belastungsverteilungen die Interessengruppen befragt, um zu erheben, welche Umlagesysteme von wem als fair wahrgenommen werden. Diese könnten die Akzeptanz der gesellschaftlich notwendigen Modernisierungsmaßnahmen steigern.
Im Begleitkreis waren Interessengruppen der Mieter und Vermieter vertreten:
Der Begleitkreis wurde durch Vertreter*innen aus der öffentlichen Verwaltung, Verbänden und weiteren Interessengruppen ergänzt:
Das Projekt hatte eine Laufzeit vom 1. August 2022 bis zum 31. Oktober 2025.
Auf dem Treffen wurden zunächst das Projekt, seine Forschungsfragen und das methodische Vorgehen vorgestellt sowie die Rolle und Aufgaben des Begleitkreises und seine Erwartungen an das Projekt erörtert. Anschließend wurden die Spielräume im geltenden Recht zur Steigerung der Akzeptanz präsentiert und erörtert. Alternative mietrechtliche Umlagesysteme zur Auflösung des Mieter-Vermieter-Dilemmas aus der Literatur und dem politischen Raum wurden vorgestellt, analysiert und diskutiert.
Der Modernisierungsbedarf und die Modernisierungsoptionen im Gebäudebestand aus klimapolitischer Sicht wurden dargestellt und besprochen.
Auf dem Treffen wurden vom Projektkonsortium für repräsentative Gebäudetypen jeweils unterschiedliche Modernisierungsoptionen mit ihren Kosten (Kapital- und Betriebskosten) und Nutzen (Energiekosteneinsparungen) präsentiert. Diese Daten wurden beispielhaft in ein mathematisches Modell zur Abbildung der langfristigen Belastungswirkungen verschiedener Umlagemodelle für Vermietende und Mietende eingespeist. Erste Ergebnisse der Berechnungen zur Verteilung der Belastungen der Modernisierungsoptionen wurden vorgestellt und diskutiert.
Auf dem Treffen wurden eine konzeptionelle Weiterentwicklung des ökonomischen Modells vorgestellt, dass insbesondere ökonomische Wirkungen verschiedener Umlagemodelle bei einem Mietendenwechsel berücksichtigt. Diese Wirkungen wurden für repräsentative Gebäudetypen für jeweils unterschiedliche Modernisierungsoptionen durchgerechnet.
Weiterhin wurde präsentiert, wie sich Belastungen bei Änderung von Eingangsparametern wie Entwicklung der Energiepreise, der Kreditzinsen, der Modernisierungskosten u.a. verändern. Anschließend wurde das Konzept der Befragung zu den Fairnessvorstellungen in Bezug auf energetische Modernisierungen vorgestellt und erste Ergebnisse aus dem Pretest der Befragung von Mietenden, Vermietenden und Selbstnutzenden präsentiert.
Am Abschlussworkshop nahmen neben dem Begleitkreis zahlreiche Vertreter*innen weiterer Ministerien (BMUKN, BMJV) und weiterer Interessengruppen sowie aus, Forschung und Wissenschaft teil. Folgende Projektergebnisse wurden vorgestellt:
Auf dem Abschlusstreffen wurden einige ergänzende Analysen und Betrachtungen zu den Modellen erbeten. Diese wurden auf einer Update-Veranstaltung am 02.10.2025 online vorgestellt. Neu in die Modellierungen aufgenommen wurde das sog. Drittelmodell und eine Variante der Modernisierungsumlage, bei der die Fördermittel bei den Vermietern verbleiben sowie die Modernisierungsumlage ohne Inanspruchnahme von Fördermitteln. Die Analyse der gesamtwirtschaftlichen Wirkung wurde um die zusätzlich aufgenommenen Umlagesysteme erweitert. Die resultierende Gesamt-CO2-Minimierung und Gesamtkostenminimierung als Ziel unter Berücksichtigung der Verteilungswirkung zwischen Vermietenden und Mietenden wurden gesondert betrachtet. Des Weiteren wurden die detaillierten Ergebnisse und neue empirische Erkenntnisse der umfangreichen Befragung von Mietenden, Vermietenden und selbstnutzenden Eigentümern vorgestellt.
Eine Reihe von Ergebnissen wurden unter anderem bereits in Berichten, Artikeln für Fachzeitschriften und Konferenzbeiträgen veröffentlicht, weitere Veröffentlichungen sind in Bearbeitung und werden folgen.
Henger, Ralph, Reutter, Leo (2025): Reform des Mietrechts zu einer einsparbasierten Modernisierungsumlage, IW-Kurzbericht 86/2025
https://www.iwkoeln.de/studien/ralph-henger-reform-des-mietrechts-zu-einer-einsparbasierten-modernisierungsumlage.html
Reutter, Leo (2025): Inefficient incentives for energy saving in tenancy law and policy options to remedy the landlord-tenant dilemma. European Journal for Law and Economics.
https://doi.org/10.1007/s10657-024-09827-7
Reutter, Leo (2024): (In-)Efficient Incentives for Energy Saving in Tenancy Law:
Reutter, Leo (2023): Modernisierungs- und Energieeinsparanreize in Teilwarmmietenmodellen. 1. Konferenz zur Norddeutschen Wärmeforschung. Allianz der Norddeutschen Wärmeforschung. Göttingen, 08.06.2023.
„Für Mensch und Umwelt“ ist der Leitspruch des UBA und bringt auf den Punkt, wofür wir da sind. In diesem Video geben wir Einblick in unsere Arbeit.
